Los bancos ante la disyuntiva de refinanciar o quedarse con los inmuebles
30-07-2010
Fuente: realestatepress.es
Se enfrentan, en el caso de los préstamos a la financiación inmobiliaria, ante el dilema de prolongar el vencimiento del préstamo, mediante una refinanciación, o recibir el activo que sirve de garantía, como dación en pago de deuda.
Para evitar el colapso del deudor de un préstamo, en ocasiones, los bancos suelen prestarle más dinero y prolongarle la fecha de vencimiento del mismo. El prestatario sigue realizando el pago de los intereses y así banco y prestatario simulan que todo marcha bien.
Esta práctica de prestar más y prolongar el vencimiento del préstamo no siempre es una mala estrategia, porque si la economía se recupera pronto y de manera importante, los bancos pueden incluso llegar a ganar más dinero o, al menos, a no perder tanto, por el hecho de haber seguido trabajando con clientes que han podido transformar una deuda fallida en normal. En esta manera de actuar se incluyen todas la refinanciaciones que hubo entre las compañías inmobiliarias al comienzo de la crisis, de las cuales todas han tenido que volver a reestructurase y, desafortunadamente, algunas, que no lo consiguieron, se vieron abocadas al concurso de acreedores.
Los prestamistas entendieron que era prácticamente la totalidad de la industria la que se encontraba en peligro y que, para algunas de esas empresas, la situación no tenía carácter temporal, aunque también ha tenido su peso en la decisión la cuantía de la deuda.
Los bancos, al actuar de esta forma tratan de proteger sus balances, aunque, en ocasiones, sólo prolongan lo inevitable y terminan dañando sus cuentas con las provisiones.
En lo referente al inmobiliario de empresa, los valores han caído de manera importante, aunque desigual, en los dos últimos años y medio. En unos mercados y segmentos han caído más que en otros, pero a su vez, la demanda ocupacional de los inmuebles ha disminuido, porque los usuarios finales han eliminado un número importante de empleados y tienen menos necesidades de espacio, a la vez que la caída del consumo reduce las necesidades de espacio dedicado a la venta al por menor. En concreto, no parece que la demanda ocupacional para la actividad económica vuelva a recuperar la fortaleza, que mostraba en la primera mitad de 2007, de manera rápida.
Descendiendo a un caso práctico, si consideramos que una empresa compró un inmueble por 100 millones de euros en 2007, y que lo financió con 15 millones de euros con fondos propios y 85 millones con un préstamo bancario. Ese inmueble quizás valga en la actualidad 65 millones de euros y el préstamo está incumpliendo algunas de sus condiciones. Si el propietario se viera obligado a venderlo ahora, la empresa perdería los 15 millones de euros y el banco podría perder 20 millones. Parece obvio que ni prestatario ni prestamista deseen venderlo en tales condiciones.
En estas circunstancias, el banco, a pesar de lo apuntado, puede acceder a ampliar la fecha de devolución hasta 2020. La empresa se siente liberada de la presión que se ejercía sobre ella, y aunque debe más del valor de lo que tiene se siente tranquila. El banco, por su parte, tiene ahora un préstamo cuya vida no ha expirado. Si la economía funciona y el valor del inmueble en 2020 es de 100 millones de euros, entonces todo habrá ido bien, la empresa devolverá el préstamo en su totalidad, mediante su refinanciación con otra entidad bancaria y el desastre se habrá evitado.
En caso de que la economía no sea capaz de volver a poner el valor del inmueble en los 100 millones de euros en 2020, la empresa no podrá refinanciar el préstamo en esa fecha, el banco dará el préstamo como fallido y se dará cuenta de que ha perdido otras oportunidades de negocio, durante los diez años que ha tenido su dinero en el inmueble, pudiendo haberlo utilizado más adecuadamente.
De ahí que los prestamistas hagan depender su decisión entre refinanciar la deuda o quedarse con el activo que la garantiza de su visión de la evolución de la economía, porque a nadie se le escapa que si entráramos en un periodo de inflación los precios de los inmuebles subirían y la deuda permanecería más o menos constante. Así como tampoco que, en la actualidad, hay mucha gente con dinero en efectivo a los que les gustaría comprar los inmuebles que adquirieron aquellos que apostaron por el inmobiliario en la parte más alta del ciclo.